... Роби велике, не обіцяй великого (Піфагор) ...

Головне меню

Науково-практична Інтернет-конференція 07.12.2017 - СЕКЦІЯ №4
Внаслідок тривалого мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення за роки незалежності України значного поширення набуло використання зазначених земель на умовах оренди. Проте, з 2013 року, у зв’язку із внесенням змін до законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що дозволило здійснювати реєстрацію прав користування чужими земельними ділянками, набуває популярності право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Користування землями на умовах емфітевзису на практиці видається більш вигідним ніж на умовах оренди з огляду на значний рівень зарегульованості орендних земельних відносин. Але доцільність укладення договору оренди землі чи договору емфітевзису визначається у кожному конкретному випадку з врахуванням цілей такого використання, фінансового забезпечення, необхідних строків користування земельною ділянкою, з визначенням усіх недоліків та переваг таких відносин. 
Право оренди землі та право емфітевзису регулюються низкою кодифікованих актів: Цивільним, Господарським, Податковим, Земельним кодексами України, Законом України «Про оренду землі», Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Типового договору оренди землі». Однак, брак законодавчих норм для врегулювання відносин користування землею в договорі емфітевзису обумовлює необхідність проведення порівняльно-правового дослідження права користування землями сільськогосподарського призначення на умовах оренди та емфітевзису.
Питанням користування землею на умовах оренди та на умовах емфітевзису приділяли увагу такі вчені, як П.Ф. Кулинич, А.М. Мірошниченко, І.В. Спасибо-Фатєєва, проте малодослідженим залишається порівняння таких відносин, задля визначення доцільності укладання договору оренди землі або договору про встановлення емфітевзису.
Вищенаведене свідчить про актуальність обраної теми дослідження, метою якого є порівняльно-правовий аналіз права користування землями сільськогосподарського призначення на умовах оренди та емфітевзису.
Почати дослідження потрібно з наведення відповідних визначень. Так,  оренда землі згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі» – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності [1]. Поняття емфітевзису закріплене ст. 102-1 Земельного кодексу України і визначається як право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб [2]. 
З наведених визначень можна зробити висновок, що об’єктом договору емфітевзису може бути лише земельна ділянка сільськогосподарського призначення, проте об’єктом договору оренди землі може бути будь-яка земельна ділянка.
На відміну від договору оренди землі, законодавством не закріплено переліку істотних умов договору емфітевзису; не затверджено типової форми договору емфітевзису. Відсутність законодавчих норм надає свободу сторонам для врегулювання відносин користування землею в договорі емфітевзису.
Ще однією відмінністю є оплатність користування чужою земельною ділянкою сільськогосподарського призначення. Якщо орендне користування завжди оплатне (на що прямо вказано у вищенаведеному визначенні оренди землі), розмір ставки орендної плати за землі сільськогосподарського призначення повинен бути не менше 3 відсотків від вартості земельної ділянки відповідно до статті 1 Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» [3]. Також відповідно до пункту 5 статті 288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки, окрім випадків визначення орендаря на конкурентних засадах; для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, не може перевищувати розміру земельного податку [4].
При цьому договором оренди землі може бути передбачена грошова або натуральна форма оплати та розмір плати залежить від нормативно грошової оцінки землі. 
Натомість користування землею на умовах емфітевзису може бути як оплатним, так і безоплатним, форма оплати визначається за домовленістю сторін та розмір плати не залежить від нормативно грошової оцінки землі. Також відсутні вимоги щодо мінімального та максимального розміру такої оплати.
Наступною відмінністю потрібно назвати строк. Договір оренди завжди є строковим: максимальний строк дії договору не може перевищувати 50 років для земельних ділянок приватної, державної та комунальної власності; мінімальний – не менше 7 років щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства та не менше 10 років для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація (ст. 19 Закону України «Про оренду землі»). 
Щодо емфітевзису, то законодавством не встановлений максимальний строк користування земельною ділянкою на такому праві, що негативно відображається на правовому становищі власника земельної ділянки. Справа в тім, що укладання договору на невизначений строк (на 100 чи більше років) перекладає значну частину відповідальності за виконання такого договору з власника земельної ділянки на спадкоємців такого права і розтягує вказані відносини на декілька поколінь. Такий стан справ, по суті, позбавляє власників користуватись земельними ділянками протягом тривалого часу, а отже, – провокує подальші конфлікти між сторонами договору, і взагалі, є процесом з важко прогнозованими наслідками [5].
На відміну від оренди, яка передбачає право орендаря укласти договір суборенди, у землекористувача (емфітевта) відсутнє право передати земельну ділянку у тимчасове користування іншій особі. 
Проте, перевагою емфітевзису є те, що у разі його продажу власник земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання за оголошеною ціною та на інших рівних умовах. Також, у разі продажу емфітевзису іншій особі, власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором (стаття 411 Цивільного кодексу України) [6].
У цілому питання права користування землями сільськогосподарського призначення на умовах оренди є більш законодавчо визначеним та формалізованим. Як наслідок, селяни переважно виступають орендодавцями, для яких зарегульованість орендних відносин є перевагою через мінімальні ризики зловживання правом орендарем у порівнянні з користуванням такою ділянкою на умовах емфітевзису, оскільки не існує спеціальних нормативних актів, які б окрім положень Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України детальніше регулювали такі відносини, а також відсутня типова форма даного договору. Отже, доцільними можуть бути внесення змін до законодавства України, якими конкретизувати істотні умови договору емфітевзису або затвердження типової форми такого договору. 
Підсумовуючи вищенаведене можна зробити висновок, що користування землями сільськогосподарського призначення на умовах емфітевзису у порівнянні з орендним землекористуванням має суттєву відмінність, яка полягає у відсутності значного регулювання цього інструменту в українському законодавстві і є передумовою інших відмінностей між ними. А саме, стосовно об’єкту таких відносин, наявності істотних умов договору, оплатності користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, формою та розміром такої оплати, визначеності мінімальних та максимальних строків відповідного землекористування та встановлених законодавством обсягу прав.

Список використаних джерел:
1. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІV (із змін. і доп.) // Відомості Верховної Ради України. – 1998. – №46. – Ст. 280.
2. Земельний кодекс України: Закон України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-ІІІ (із змін. і доп.) // Відомості Верховної Ради України. – 2002. – №3. – Ст. 27.
3. Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв): Указ Президента України від 2 лютого 2002 р. № 92/2002 (із змін. і доп.) // Офіційний вісник України. – 2002. – №6. – Ст. 239.
4. Податковий кодекс України: Закон України від 2 грудня 2010 р. № 2755-VІ (із змін. і доп.) // Відомості Верховної Ради України. – 2011. – №13. – Ст. 112.
5. Олександр Бакуменко. Емфітевзис VS Оренда [Електронний ресурс]: О. Бакуменко. – 2016. Режим доступа: https://ukr.lb.ua/blog/alexandr_bakumenko/341019_emfitevzis_vs_orenda.html.
6. Цивільний кодекс України: Закон України від 16 березня 2003 р. № 435-ІV (із змін. і доп.) // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – №40. – Ст. 356. 
 
 

Додати коментар


Захисний код
Оновити


-
English French German Polish Romanian Russian Ukrainian
2018
Січень
ПнВтСрЧтПтСбНД
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    
У якій, на Вашу думку, сфері державної діяльності принцип справедливості реалізується найгірше?
 
На Вашу думку чи є, на сьогодні, основним змістом діяльності органів державної влади забезпечення верховенства права в Україні?
 
Система Orphus
Повну відповідальність за зміст опублікованих тез доповідей несуть автори, рецензенти та структурні підрозділи вищих навчальних закладів та наукових установ, які рекомендували їх до друку.

Лічильники і логотипи

Актуальна Юриспруденція