... Успіх вимірюється не тим наскільки високо ви вилізли, а тим, скільки ви з собою принесли (У.Роуз) ...

Головне меню

Міжнародна науково-практична конференція 30.05.19 - СЕКЦІЯ №3
В Україні все більшого поширення набувають договірні зобов’язання про передачу житла у користування у формі найму (оренди), адже проблеми з житлом були і залишаються одними з найгостріших для більшості громадян держави.
Згідно з ст. 47 Конституції України держава створює умови, відповідно до яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його чи взяти в оренду. З метою виконання вимог Основного Закону в Україні створено чимало програм, які допомагають окремим категоріям громадян України реалізувати право на житло. Однак їх дія не поширюється на всіх громадян. А тому, особливої актуальності набувають договори найму (оренди) житла з викупом, та які потребують детального науково-практичного аналізу.
Метою статті є аналіз правового регулювання оренди житла з викупом, як особливого способу забезпечення громадян житлом, дослідження його істотних умов та особливостей.
Вивченням шляхів розв’язання житлової проблеми займалися багато вчених, зокрема В. Базилевич, О. Євтух, П. Єщенко, М. Дем’яненко, Т. Ковальчук та інші. Договір оренди житла з викупом був предметом дослідження І.О. Гожій, І.П. Івашової, М.В. Ковтун.
Литовченко Л.А. вважає, що одним із пріоритетів розвитку України як демократичної, соціальної і правової держави є забезпечення громадянам можливості мати житло. Справді, від наявності житла та його благоустрою залежать здоров’я, працездатність, тривалість життя людини [1].
Договір оренди житла з викупом дає можливість кожному реалізувати конституційне право на житло шляхом його вільного обрання та реалізації права приватної власності на житло.
Слушною є думка І.П. Івашової про те, що при невисокій заробітній платі іншого виходу не залишається, адже отримати кредит на придбання житла непросто [2].
Відносини оренди житла з викупом встановлюються на основі договору, до якого застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі – ЦК України). 
З метою реалізації житлових прав громадян Верховною Радою України був прийнятий Закон «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. [3]. Постановою Кабінету Міністрів України № 274 від 25.03.2009 р. був затверджений «Порядок оренди житла з викупом, який деталізує нормативну регламентацію цього особливого виду найму (оренди) житла».
Відповідно до ч. 2 ст. 810-1 ЦК України за договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі – орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря [4].
З цього визначення випливають певні обмеження щодо суб’єктного складу договору оренди житла з викупом. Орендодавцем може бути виключно підприємство, яке має статус юридичної особи. Тобто фізична-особа підприємець не може здавати житло в оренду з викупом. Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа. У загальних положеннях ЦК України про найм (оренду) орендарем також може виступати і юридична особа, за умови, що житло буде використовуватися для проживання в ньому фізичних осіб.
Керуючись ч. 2 ст. 810-1 ЦК України робимо висновок про те, що договір оренди житла з викупом є двостороннім (у кожної із сторін виникає зустрічний обов’язок при укладенні договору, орендар та орендодавець мають взаємні права та обов’язки), реальним (з самого визначення випливає, що одна сторона передає, а не зобов’язується передати), оплатним (орендар сплачує орендодавцеві платежі, що складаються з платежів на викуп житла та винагороди (доходу) орендодавця).
Згідно з ч. 6 Постанови Кабінету Міністрів №274 обов’язковою умовою договору оренди житла з викупом є сплата орендарем початкового внеску, розмір якого встановлюється сторонами самостійно і включається до вартості житла. Винагорода - відсоткова ставка від платежів на викуп житла. Сплата орендних платежів в повному обсязі підтверджується відповідним актом, який вважається невід’ємною частиною договору оренди з викупом.
Законодавець у ч. 2 ст. 810-1 ЦК України визначив даний договір як такий, що укладається на довготривалий строк, який не може перевищувати 30 років. Строк є істотною умовою договору. Орендар отримує право власності на житло за умови повної сплати орендних платежів. При цьому він має право достроково погасити платежі на викуп житла.
І.П. Івашова вважає, що перевага довгострокової оренди є очевидною. Чим більший строк оренди – тим менші орендні платежі. Логічним є те, що право власності на житло можуть набувати і спадкоємці після смерті орендаря, за умови повної сплати орендних платежів. При цьому вони можуть і відмовитись від такого права. Як наслідок, договір оренди припиняється, а орендні платежі не повертаються [2].
Об’єктом договору оренди житла з викупом, згідно з ч. 6 Постанови Кабінету Міністрів №274, може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, які є придатними для постійного проживання в них. З цього випливає певне обмеження, встановлене законодавцем, а саме – до житла не належать садиби, індивідуальні котеджі, які не можуть бути об’єктом даного договору. Також житло не може знаходитися на етапі будівництва, а має бути завершеним та готовим для проживання в ньому людей.
До сплати орендних платежів у повному обсязі орендодавець має право розпоряджатися житлом, а орендар водночас володіє і користується ним, а вже після сплати усіх платежів стає його повноцінним власником. Договір укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Він вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Реєстрація місця проживання орендаря за адресом об’єкта оренди здійснюється у порядку, встановленому законодавством [5].
У ч. 2 ст. 810-1 ЦК України чітко визначені істотні умови договору, щодо яких сторони повинні дійти згоди: найменування сторін; характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом; строк, на який укладається договір; розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; умови дострокового розірвання договору; порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору; права та зобов'язання сторін; відповідальність сторін.
Ще однією істотною умовою договору, закріпленою у Постанові Кабінету Міністрів № 274, є формування резервного фонду непередбачених витрат. Тобто орендар зобов’язаний перевести на рахунок орендодавця кошти, розмір яких не перевищує трьох відсотків від вартості житла. У разі настання обставин, наперед обумовлених в договорі, чи заборгованості по оплаті житлово-комунальних послуг, орендар має право використати кошти резервного фонду. Залишені кошти зараховуються до суми орендних платежів.
Орендар зобов’язаний використовувати житло, передане за ч. 2 ст. 810-1 ЦК України, за цільовим призначенням, сплачувати орендні платежі та вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором, проводити реконструкцію лише за згодою орендодавця. Договір оренди житла може бути достроково розірваний за згодою сторін або за рішенням суду. У першому випадку розрахунки проводяться відповідно до умов договору, у другому – згідно з рішенням суду. 
Погоджуємося з думкою М.В. Ковтун про те, що механізм розв’язання «житлової проблеми», що діяв раніше і продовжує застосовуватися дотепер, є неефективним. Він не повною мірою забезпечує громадян житлом [6]. 
Отже, з цією метою необхідно вносити зміни до законодавства України. Одним із нововведень став договір оренди житла з викупом. Дана конструкція науковцями майже не досліджена. На практиці договір не набув широкого застосування. Вважаємо, що він є позитивним нововведенням у законодавстві, цікавим для дослідження, як серед науковців, так і серед практиків. Договір оренди житла з викупом є реальною можливістю вирішення житлових питань в Україні.

Список використаних джерел:
1. Литовченко Л.А. Особливості правового регулювання відносин оренди житла з викупом: публічно-правовий аспект. URL: http://irbis-nbuv.gov.ua/cgi-bin/irbis_nbuv/cgiirbis_64.exe?C21COM=2&I21DBN=UJRN&P21DBN=UJRN&IMAGE_FILE_DOWNLOAD=1&Image_file_name=PDF/ Pis_2011_3_20.pdf (дата звернення: 10.05.2019).
2. Івашова І.П. Особливості правового регулювання оренди житла з викупом. URL: http://dspace.nbuv.gov.ua/bitstream/handle/123456789/34294/59-Ivashova.pdf?sequence=1 (дата звернення: 10.05.2019).
3. Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва: Закон України від 25.12.2008 р. № 800-VI. Відомості Верховної Ради України. 2009. №19. С. 257.
4. Цивільний кодекс України: Закон від 16.01.2003 р. № 435-IV. Відомості Верховної Ради України. 2003. № 40-44. С. 356.
5. Порядок оренди житла з викупом: Постанова Кабінету Міністрів України від 25.03.2009 р. №274. Офіційний вісник України. 2009. №23. С. 754.
6. Ковтун М.В. Оренда житла з правом викупу як альтернативний фінансовий механізм інвестування ринку житла. URL: http://re.gov.ua/re201202/re201202_121_KovtunMV.pdf (дата звернення: 11.05.2019). 
 
 

Додати коментар


Захисний код
Оновити


-
English French German Polish Romanian Russian Ukrainian
2019
Серпень
ПнВтСрЧтПтСбНД
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 
Національний розвиток держави і права повинен ґрунтуватися, у першу чергу, на:
 
На Вашу думку чи забезпечують реалізацію принципу верховенства права законодавчі реформи 2019 року?
 
Система Orphus
Повну відповідальність за зміст опублікованих тез доповідей несуть автори, рецензенти та структурні підрозділи вищих навчальних закладів та наукових установ, які рекомендували їх до друку.

Лічильники і логотипи

Актуальна Юриспруденція