Науково-практична Інтернет-конференція 05.03.2013 - Секція №2
Система іпотечного кредитування – це сукупність взаємопов’язаних між собою інституційних елементів, економічних принципів та правових актів, що забезпечують реалізацію іпотечних кредитних відносин та рух вартості по принципах повернення, строковості, платності, забезпечення нерухомістю та інвестування нерухомого майна. Система іпотечного кредитування являє собою важливу складову фінансового ринку. І чим більші обороти вона забезпечує – тим вища її роль у забезпеченні економічної стабільності. Іпотечна криза, яка відбулась у США в 2007 році, довела це. Наслідком кризи став крах багатьох фінансових інститутів у Сполучених Штатах, націоналізація ряду великих європейських банків. Криза викликала необхідність втручання і фінансових вливань центральних банків у роботу фінансових установ в багатьох країнах світу для підтримання їх ліквідності [1]. 
Дослідивши досвід роботи системи в розвинених країнах, ми звертаємо увагу на недавній досвід світової кризи у США. Іпотечна система, створена там, на жаль не змогла забезпечити достатню надійність, і це спричинило до світову фінансову кризу, яку ще називають «іпотечною кризою».
Аналіз наукових праць [2, 3, 4] свідчить, що до основних причин фінансової кризи 2007-2008 рр. у США слід віднести.
1. Відсутність контролю держави за зниженням вимог по іпотечних кредитах.
2. На вторинному ринку обертались іпотечні цінні папери низької якості.
3. Конфлікт інтересів кредитора та інвестора, одночасно з відсутністю контролю над додержанням стандартів іпотечного кредитування.
Аналіз ситуації в Україні.
Конкуренція на кредитному ринку не досягла того рівня, коли банки б намагались надати іпотечні кредити за рахунок зменшення вимог до позичальника. Сьогодні рівні LTV знаходяться в межах 70-80%; це вже саме по собі знижує ризик дефолту, оскільки у випадку стягнення заборгованості за рахунок примусової реалізації забезпечення позичальник втратить як мінімум частину грошей з власного внеску. Дослідження закордонних вчених доводять, що у випадку LTV 80% і менше ймовірність дефолту не перевищує 2% [4]. Окрім зниження ймовірності дефолту, LTV на рівні 70% надає достатній захист банку на випадок неплатоспроможності позичальника. 
Однак досвід США свідчить – розвиток економічної системи призводить до збільшення конкуренції між банками та до зниження вимог до позичальника. Особливо актуальною ця проблема стане з розвитком сек’юритизації. Взагалі розвиток сек’юритизації на певному етапі розвитку фінансового ринку стає неминучим. Коли сек’юритизація іпотечних кредитів стає звичайною банківською практикою, виникають додаткові ризики – адже механізм сек’юритизації переносить ризик дефолту з кредитора на покупця пула іпотечних кредитів і на покупця іпотечних цінних паперів. 
Це викликає певний ризик того, що і в Україні ситуація буде розвиватись подібно до Сполучених Штатів, зокрема в майбутньому банки можуть знижувати вимоги по LTV та стосовно кредитоспроможності позичальника. 
    Тому необхідно створити в Україні систему сек’юритизації таким чином, щоб вона не загрожувала появою криз. Перш за все можна запропонувати наступні шляхи, які забезпечать стабільність іпотечної системи і дозволять запобігти кризі, подібній іпотечній кризі що відбулась у США.
1. Внести до Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» вимогу щодо максимального рівня LTV який би забезпечив низький ризик дефолту і одночасно покриття витрат на випадок примусової реалізації нерухомості. Такий рівень буде становити близько 70%. Наявна в Законі вимога: «Розмір іпотечного пулу має бути більшим, ніж забезпечений ним консолідований іпотечний борг» є явно недостатньою, адже явно неприйнятний рівень LTV приміром 99% – також потрапляє у дозволені Законом межі.
2. Необхідно захистити покупця іпотечного пулу від ризику придбання недоброякісних активів. В цьому разі кредитор-продавець пулу володіє інформацією щодо якості іпотечних боргів, однак не зацікавлений її розкривати перед покупцем. Даний захист може бути покладений виключно на державні органи.
У цьому зв’язку вважаємо за необхідно внести до Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» вимогу щодо незалежної рейтингової оцінки фінансового стану позичальника спеціально створеним для цього державним (або підконтрольним державі) рейтинговим агентством. Внести також вимогу щодо оцінки майна що надається в іпотеку у Закон «Про оцінку майна майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ця оцінка має бути обов’язковою у випадку продажу консолідованого іпотечного боргу.
3. Необхідно розробити стандарти іпотечного кредитування, обов’язкові для кредитора який продає консолідований іпотечний борг. Держава має забезпечувати дотримання стандартів іпотечного кредитування на кожному етапі роботи іпотечного механізму.
 
Список використаних джерел:
1. Northern Rock to be nationalised. – [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://news.bbc.co.uk/1/hi/business/7249575.stm
2. Cagan, C.L: Mortgage payment reset – the issue and the impact, First American Core Logic White Paper, 19 March 2007. – 18 р.
3. Crews C.A. and Van Order R. (2004): On the economics of subprime lending, Freddie Mac Working Paper. – №04-01. – 42 p.
4. Vandell K.D., Barnes W., Hartzell D., Kraft D., Wendt W. Commercial mortgage defaults: proportional hazards estimation using individual loan histories // Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. – 1993. – №4. – Р. 451-480. {jcomments on}